Koop- en huurwoningmarkt

Nieuwe woningen door transformaties in de provincie Utrecht 

In de periode 2015-2021 werden er in Nederland in totaal 76 duizend woningen gerealiseerd via transformaties (oftewel 12 procent van het totale aantal toegevoegde woningen in deze periode). In 2021 zijn er in Nederland 9,5 duizend woningen ontstaan uit transformaties van niet-woningen, zoals kantoren en winkels. Het aantal woningen dat in 2021 uit transformatie van bestaande panden is ontstaan, vormt 10 procent van de toevoegingen aan de woningvoorraad. Getransformeerde kantoren (42,8%) vormen de grootste bijdrage  aan het aantal woningtransformaties, gevolgd door winkels met 15 procent. Bijna een vijfde van de woningtransformaties is ontstaan uit industriepanden en maatschappelijk vastgoed samen. Transformaties uit kantoorpanden en winkels zijn toegenomen in 2021, bij industriepanden en maatschappelijk vastgoed is sprake van een afname ten opzichte van vorig jaar. Uit de eerste voorlopige schatting van het CBS blijkt dat er in het eerste halfjaar van 2022 ongeveer 4,5 duizend woningen zijn ontstaan uit transformaties. 

Van de vier grootste steden vond in de gemeente Utrecht het minste aantal woningtransformaties plaats (125 woningen uit transformaties in 2021). In Amsterdam daarentegen werden de meeste woningen uit transformaties opgeleverd: 12 procent (1.155) van alle woningtransformaties vond in de hoofdstad plaats. Daarna volgen Rotterdam en Den Haag met respectievelijk 405 en 375 woningtransformaties in 2021.  

Het CBS heeft het aantal ontstane woningen door transformatie uitgedrukt als percentage van de totale toevoegingen aan de woningvoorraad in 2021 per gemeente. Binnen de provincie Utrecht zijn er grote verschillen zichtbaar. Het aandeel woningtransformaties van de toegevoegde woningen in de gemeente Nieuwegein was het grootst: 46,4% procent van de toegevoegde woningen betrof een transformatie. Tussen 2015-2021 staat Nieuwegein op plek 10 in de top 10 gemeenten met de meeste woningtransformaties in Nederland. Ook in IJsselstein waren transformaties in 2021 belangrijk voor de toevoeging van woningen in de gemeente: 34,5% van de toevoegende woningen is in 2021 ontstaan uit transformaties. Aan de andere kant zijn er binnen de provincie ook verschillende gemeenten waar in 2021 geen woningtransformaties plaatsvonden: Baarn, Bunnik, Eemnes, Houten, Lopik, Montfoort, Oudewater, Renswoude, Utrechtse Heuvelrug en Woudenberg.  

Steeds minder gereguleerde huurwoningen beschikbaar, Utrechtse cijfers  

Gereguleerde huurwoningen zijn woningen die worden verhuurd beneden de liberalisatiegrens (die momenteel ligt op € 763,47 per maand). In 2021 is in heel Nederland het aandeel gereguleerde huurwoningen gedaald tot minder dan 34% van het totale aantal bewoonde woonruimten. %. Tussen 2012 en 2021 is het aantal bewoonde woonruimten met ruim 600 duizend gestegen, toch is de groei van het aantal gereguleerde huurwoningen gestagneerd. Daartegenover verdubbelde in die periode in Nederland het aandeel huurwoningen in de vrije sector. Hierbij gaat het dus om geliberaliseerde huurwoningen. Per gemeente varieert het aandeel gereguleerde huurwoningen van 15 procent tot meer dan 45 procent.  

In de 5 grootste gemeenten zijn er verschillende ontwikkelingen zichtbaar. In Amsterdam is het aandeel huurwoningen in de vrije sector meer dan verdubbeld (van 9 procent in 2012 naar 22 procent in 2021). Hierbij gaat het voornamelijk om geliberaliseerde huurwoningen vanaf 1.000 euro. Ook in de andere steden steeg het aandeel geliberaliseerde huurwoningen. Zo is in de gemeente Utrecht het aandeel huurwoningen in de vrije sector gegroeid van 9 procent in 2012 naar ruim 15 procent in 2021. De ontwikkelingen in Eindhoven laten een afwijkend beeld zien: het aandeel gereguleerde huurwoningen steeg, terwijl het aandeel geliberaliseerde huurwoningen tot 1.000 euro is gedaald.   

Grote verschillen in het aandeel gereguleerde huurwoningen binnen de provincie Utrecht  

In het merendeel van de Nederlandse gemeenten was het aandeel gereguleerde huurwoningen per 1 januari 2019 minder dan 28 procent. Er zijn grote verschillen zichtbaar in het aandeel gereguleerde huurwoningen binnen de provincie Utrecht. Binnen de provincie zijn de gemeente Utrecht (38,4%), Zeist (36,4%) en Veenendaal (33,1%) de gemeenten met het hoogste aandeel gereguleerde huurwoningen. Daarentegen hebben de gemeenten Bunnik (17,3%) en Bunschoten (17,3%) een relatief laag aandeel gereguleerde huurwoningen. 

Koopwoningen provincie Utrecht in 2021 met 15,7% in prijs gestegen 

Een bestaande koopwoning was in 2021 in de provincie Utrecht gemiddeld 15,7% duurder dan in 2020. Voor heel Nederland ligt dit cijfer op 15,2%. De grootste stijging in waarde vond plaats in de provincie Flevoland (19,2%), de geringste stijging in de provincie Limburg (13,5%). Wat betreft het aantal transacties blijken er in alle provincies vorig jaar minder woningen verkocht te zijn dan een jaar eerder. Voor de provincie Utrecht was dit verschil relatief het kleinst in vergelijking met de rest van Nederland (0,6% minder transacties dan in 2020). De grootste daling van het aantal transacties vond plaats in de provincie Zeeland (-11,6%).

Bron: CBS (januari 2022) 

Ontwikkeling verkoopprijzen woningen provincie Utrecht boven landelijk gemiddelde (2015-2020)

De verkoopprijzen van bestaande koopwoningen zijn in de provincie Utrecht in de periode 2015-2020 met 44,9% toegenomen. Dit is hoger dan het gemiddelde in Nederland in deze periode (41,9%). De hoogste prijzen-stijging heeft in de periode plaatsgevonden in de provincies Noord-Holland (50,9%) en Flevoland (50,7%). De laagste prijzen-stijging vond plaats in Zeeland (29%) en Drenthe (34,8%).

Bron: CBS, Kadaster

Ontwikkeling verkoopprijzen bestaande koopwoningen 2015-2020 naar provincie

Bron: CBS Kadaster

Waardestijging bestaande koopwoningen 2019-2020 in provincie Utrecht op landelijk gemiddelde

De mate waarin de verkoopwaarde van bestaande woningen in de provincie Utrecht in de periode 2019-2020 is gestegen (7,7%) ligt dicht bij het landelijk gemiddelde (7,8%). De grootste waardestijging vond in deze periode plaats in de provincies Groningen (10,4%), Flevoland (9,5%) en Overijssel (8,6%). De meest geringe stijging was er in Noord-Holland (6,5%) en Noord-Brabant (7,6%).

Bron: CBS, Kadaster

Prijsindex verkoopprijzen bestaande koopwoningen: ontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder

Bron: CBS kadaster

Middenhuur: Wat is dat?

Als het gaat om de huurdersmarkt wordt er de afgelopen jaren steeds meer gesproken over ‘middenhuur’. Middenhuur betreft huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 737,14 (prijspeil 2020) tot circa € 1.000 à € 1.200, afhankelijk van de regio. (Voor de regio Utrecht wordt de grens van € 1.000 gehanteerd). Woningen onder de liberalisatiegrens zijn sociale (of gereguleerde) huurwoningen. Wie de woning verhuurt doet er voor de indeling in sociale of middenhuur niet toe. De prijs is bepalend. Zo kan een belegger of particuliere verhuurder sociale huurwoningen verhuren en omgekeerd kunnen woningcorporaties middenhuur verhuren.

Volgens een onderzoeksrapport van Stecgroep (2020) heeft men in Nederland gemiddeld voor een goed functionerende woningmarkt een aandeel van circa 8% à 9% middenhuur nodig in de woningvoorraad. Dat blijkt uit de meest recente WoON-onderzoeken. Op dit moment betekent dat er in Nederland een tekort zou zijn van zo’n 80.000 tot 100.000 middenhuurwoningen. Het ontbreken van voldoende middenhuurwoningen kan proppen in de woningmarkt veroorzaken die de doorstroming en passende huisvesting van doelgroepen frustreren. Krapte in de middenhuurmarkt kan volgens het rapport ook leiden tot excessen zoals hoge huurprijzen voor inferieure woningen. Verruiming van de middenhuurmarkt leidt tot betere aansluiting bij de sociale huurvoorraad en meer balans in de prijskwaliteitverhouding.

Uit het landelijke Steconderzoek onder corporaties blijkt dat zij, als zij de gewenste prioriteit zouden kunnen geven aan middenhuur, vooral willen inzetten op uitbreiding van de middenhuurportefeuille door liberalisatie van sociale huurwoningen (24%). Circa 22% van de corporaties zou inzetten op behoud van het huidige middenhuurbezit en zo’n 20% realiseert het liefst nieuwbouw middenhuur.

Bron: Stec groep (2020); coroporatiebenchmark middenhuur. Benchmark van ruim 60 corporaties en hun strategie op middenhuur.

Zie ook dossier middenhuur van provincie Utrecht: Middenhuur | Versnelling woningbouw